Warum (k)ein Eigenheim?

Typisches US-amerikanisches Einfamilienhaus

Typisches US-amerikanisches Einfamilienhaus

Bei Money Insider konnte man im Dezember 2009 lesen, dass die meisten   Deutschen für ein Eigenheim verzichten würden: http://www.money-insider.de/1101/umfrage-viele-verzichten-gerne-fur-das-eigenheim/

Ich habe dazu schon viele Gespräche geführt. Die wichtigsten Argumente, die ich höre, wenn es um eine Hypothek und ein Eigenheim geht sind folgende:

  1. Bei einem Kredit zahle ich mir meine Miete selbst.
  2. Ein Eigenheim ist ein Investment.

Das hat mich zunächst erstaunt, nach einigen Diskussionen mit anderen jedoch auch nicht mehr so sehr. Beide Aussagen mögen einleuchten, sind aber dennoch falsch. Wie ich festgestellt habe, wissen manche gar nicht, wie viel Zinsen sie insgesamt zahlen, wenn sie einen Kredit für 200.000 Euro aufnehmen und was im Vergleich dazu eine Miete kostet. Besonders monetäre und zeitliche Zusatzkosten des Eigenheims werden ausgeblendet. Das Eigenheim löst offenbar mehr ein diffuses „Das-ist-gut-für-mich-Gefühl“ aus. Anders ist mir nicht verständlich, warum so viele unbedingt ein Eigenheim wollen. Viele blenden sich mit der Vorstellung ein Eigenheim sei eine „Investition“.

Kosten der Hypothek vs. Miete und seine jeweiligen Folgen.

Angenommen wir hätten 50.000 Euro mit einem Bausparkredit gespart. Wir verdienen 1800 Euro netto und leihen uns für ein Haus mit 100-120qm Wohnfläche und 200-700qm Garten 200.000 Euro.
Jeder kann hier sehen, dass das realistisch ist. Klar, geht auch billger und auch teurer wie immer.

Ich brauche also einen Kredit über 200.000 Euro zu – sagen wir zu 5% Zinsen (*) – über 30 Jahre. Nach 30 Jahren soll der Kredit also abgezahlt („getilgt“) sein.

(*) Zinssätze kann man z.B. hier nachsehen: http://www.interhyp.de/

Ich muss dafür rund 1050 Euro Zinsen im Monat zahlen. Das ist also meine Kaltmiete.
Bei Google kann man nach „haus  mieten 120qm <StadtName>“ eingeben und man kommt für Hamburg (teuer, Großstadt) auf 700-1200 Euro, in Leipzig (mittelmäßig teuer, Großstadt) auf 700-900 und für Kassel (rel. günstig, Stadt) auf 300-900 und für Borken (günstig, Kleinstadt, Nordrhein-Westphalen) auf 460-1400  und für Dobel (rel. günstig, Kleinstadt, Schwarzwald) auf 590-1600 Kaltemiete (ob eine günstig ist habe ich grob anhand der mininal möglichen Miete entschieden).

Man kann also hier schon sehen, dass es darauf ankommt, wo ich hinziehe, damit das Argument „Ich zahle mir meine Miete selbst“ stimmt. Aber dazu kommen wir gleich noch. Es ist also gut möglich, dass Sie beim Mieten eher sparen als beim Hauskauf.

Was bedeutet nun ein Hauskredit praktisch? Er bedeutet zunächst, dass ich mich für eine sehr lange Zeit – in diesem Beispiel 30 Jahre – festgelegt habe: auf einen Ort, auf einen Job, mit dem ich mindestens die Kreditrate + Lebenskosten finanzieren können muss. Besonders einschneidend wäre das bei Verlust des Jobs, da damit meist das Haus weg und noch schlimmer nicht selten die Familie zerbricht. Die Abhängigkeit vom Job ist also beträchtlich – auch ohne Firmen, die angeblich die Verschuldungssituation ihrer Mitarbeiter ausnutzen und denen mehr Arbeit aufhalsen. Über Hauskredite habe ich mich schon einmal hier ausgelassen.
Für mich ist schon fraglich, ob man sich überhaupt 120qm leisten sollte. Warum reichen nicht auch z.B. 80qm? Schon das wäre deutlich mehr als ich brauche. Ich spreche hier jetzt nicht über große Familien mit Kindern über 5 Jahre. Da mag das etwas anderes sein – wobei ich mich schon frage, warum da jeder so früh ein eigenes Schlafzimmer benötigt. Ich habe mir bis ich 7 Jahre alt war ein Zimmer mit meinem Bruder geteilt.
Ich denke jedenfalls, bevor man in eine größere Wohnung umzieht und dann ggf. ohne Not mehr Geld bezahlen muss, sollte man sich überlegen, ob man nicht doch lieber Besitz aussortiert – und damit meine ich nicht die Option bei „My Place“ einzulagern. My Place ist in meinen Augen Zeichen für unser absurdes Verhältnis zum Besitz: statt mich zu entscheiden etwas auszusortieren und es jemand anderem (ggf. gegen Geld) zur Verfügung zu stellen, lagere ich es ein. Fragt sich für wann? Die meisten Leute lagern dort wohl kaum häufig gebrauchte Sachen ein? Aber ich schweife ab…

Jedenfalls kenne ich nicht wenige, die eine entsprechende 90 oder eben gar 120qm Wohnung haben und davon dann 1-2 Zimmer entweder gar nicht oder nur als Abstellfläche für Ausgedientes benutzen. Also wer scharf auf’s Arbeiten oder x Zimmer für sein Statusempfinden ist, sollte so leben. Andernfalls ist das nicht zu empfehlen..

Auch nicht zu vernachlässigen: als Mieter ist man deutlich flexiblier, als als Käufer – nicht nur hinsichtlich der Mobilität, sondern auch hinsichtlich des nötigen Verdienstes für den Lebensunterhalt.

Zu 1. „Ich zahle mir die Miete selbst.“

Nun zu dem häufigen Argument, man zahle sich bei einem Eigenheim auf Kredit die Miete selbst. Zunächst geht – wie schon oft besprochen ein großer Teil nicht in die Kredittilgung, sondern als Zinsen an die Bank und damit letztlich an jemanden, der von der Bank Geld bekommt – etwa für sein dort angelegtes Geld oder als Dividende auf die Aktien der Bank. Ggf. hat ihr Nachbar Geld in Aktien der Bank investiert, von der Sie sich Geld leihen. Dann zahlen Sie einen Teil ihrer Zinsen im Prinzip an Ihren Nachbarn.
Gut, dass ändert vielleicht nichts daran, dass Sie im Vergleich zu einer Miete ggf. nur wenig mehr oder gar etwas weniger Geld an die Bank zahlen müssen – obgleich das (s.o.) nicht unbedingt – oder gar fast nie – der Fall ist.

Beim Modell: „Ich zahle mir die Miete selbst“ kommen aber noch einige Argumente dazu:
Sie tragen auch die Wertminderungskosten ihres Hauses selbst, Sie müssen selbst für alle Reparaturen aufkommen, die sonst Ihr Vermieter hätte tragen müssen. Sie müssen selbst Grundsteuer zahlen. Es kommen auch Pflichten wie Straßenreinigung, Schneeräumen oder potentiell Anteilszahlungen für Umbauarbeiten an der angrenzenden Straße hinzu. Das kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven! (Wer jetzt die Minderung der Einkommenssteuer durch Schulden ins Feld führt, sollte sich einen spitzen Bleistift in die Hand nehmen und rechnen! – vorweggenommen: das Ergebnis ist meist enttäuschend.)

Falls ich jemals in einem Haus wohnen werde, dann werde ich das entweder ganz oder zum größten Teil in Bar bezahlen. Und mehr als 50qm werden das nur sein, wenn dies auch für Kinder etc. benötigt wird – für mich wäre auch weniger okay – aber da muss auch TJ meiner Meinung sein… Ich hätte keine Lust 120qm aufzuräumen, zu putzen und in Stand zu halten – das sind weitere zeitliche Zusatzkosten einer größeren Behausung. Auch sind die variablen Kosten eines größeren Hauses teuer (insbesondere das Heizen).

Zu 2. „Mein Eigenheim ist ein Investment.“

Ich finde es seltsam, wenn Leute davon sprechen, sie hätten in eine Couch „investiert“ oder in ein Stück Kuchen. Das ist Nonsense. Eine Investition tätigt man in der Erwartung eines Gewinns. Mit einer Couch und einem Stück Kuchen macht man jedoch ebenso wenig Gewinn wie mit einem Haus. Bei einem Haus ist es sogar umgekehrt: es verursacht Kosten. Man kann beim Kauf des Eigenheims also allenfalls davon sprechen, man habe für die Option a) weniger ausgegeben oder erwarte für die Option a) geringere Kosten als für Option b). Mehr ist jedoch nicht zu erwarten. Das ist nicht das, was ich unter einer Investition verstehen würde.

Wer durch Investition in Immobilien Gewinn machen möchte, muss anders vorgehen: Immobilien kaufen und teurer verkaufen bzw. vermieten. Das erfordert jedoch Kenntnisse, die man sich zwar aneignen kann, sicher aber nicht über Nacht.

Gerade in den USA hat sich während der Immobilienkrise 2008 gezeigt, dass die Vorstellung, ein Eigenheim sei eine todsichere Geldanlage  zerschlagen. Auch jüngst sind die Preise wieder im freien Fall. Schon 28% der Häuser in den USA sind nicht einmal mehr soviel wert wie die noch ausstehnden Kredite.

Wie es aussieht sind gerade junge gut in der Lage zu sparen… http://www.money-insider.de/2458/umfrage-junge-menschen-sind-die-besten-sparer/,

Das Mittelstandsleben mit dem Wohlstandsversprechen durch das Eigenheim ist ebenso tückisch wie falsch – auch wenn Bekannte, Familie und Freunde das so darstellen mögen: aber für ein Leben im Wohlstand gibt es Alternativen! Es ist besser zweimal zu überlegen wofür man Geld ausgibt bzw. (wirklich) investiert!

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9 Kommentare zu Warum (k)ein Eigenheim?

  1. Enrico sagt:

    Das Thema Eigenheim ist viel zu emotional besetzt. Ich verstehe auch nicht, wie gestandene Leute im Alter von über 30 und 40 Jahren mit geringem Eigenkapital Kreditlaufzeiten von 30 Jahren akzeptieren. Häufig besteht das Risiko, dass der Zinssatz alle 10 Jahre neu festgelegt wird.
    Ich kenne Beispiele wo die Kreditraten so ausgereizt wurden, dass in der Krise 2008/2009 als Kurzarbeit gefahren wurde, selbst ein Lohnausfall von nur 100€ schon zum Problem wurde. Wie erniedrigend muss es sein, wenn man mit dem Arbeitgeber um jede Stunde feilschen muss. Viele Arbeitnehmer die dagegen in bezahlten Häusern bzw. zur Miete wohnten freuten sich über die zusätzliche Freizeit.

    Wenn man sieht in welche Abhängigkeiten man sich mit einem Hauskredit begibt, dann kann man diese Menschen schon als Sklaven bezeichnen. Man ist Sklave der Bank, Sklave des Arbeitgebers, Sklave des Ehepartners und der Familie, Sklave der Nachbarschaft und Gemeinde, Sklave des Staates, Sklave der Baufirma, etc. Ich konnte all dieses schon irgendwo beobachten und dann muss man sich fragen: War es dieser Traum von Haus wert?

    Wenn ich mir mal ein Haus mit Grundstück zulegen sollte, dann bezahle ich es bar. Es gibt die Möglichkeit kleine Holzhäuser zu bauen und dafür nicht mehr als 50.000€ auszugeben. Grundstücke für ein Haus und eine Permakulturlandwirtschaft im Nebenerwerb abseits der Städte sind auch nicht teuer. Wer nicht kaufen mag oder kann, für den gibt es Pachtland.

    • @ Enrico
      Und durch die viele Arbeit ist kaum Zeit das Haus oder den anderen Besitz zu genießen. Neben Arbeit, Schlaf und weiteren Pflichten bleibt nicht mehr viel Zeit. Schon schade, dass sich viele in eine solche Lage gebracht haben, dass Sie die Kurzarbeit nicht in ihrem Sinne nutzen konnten… dabei vergisst man leicht, das eigentlich die Lebenszeit das knappste Gut ist.
      Das der Bau mit Holz so günstig ist wusste ich gar nicht, danke für den Tipp! Auch Bauen mit Stroh scheint interessant zu ein. Ist ein zugelassener Baustoff und die Häuser erreichen Passivhausstandard und sind kompostierbar. Ist man auch mit 65,000 Euro dabei (z.B. hier: http://www.systemhausbau.at/beta2/haustyp.php). Noch günstiger wirds, wenn man selbst mit anpackt.

  2. Vara sagt:

    Oh man hier sind ja echt frustrierte am Werk gewesen. Was wollte’s du mit diesem Artikel eigentlich erreichen, außer das dir 50 qm reichen zum leben das ja toll, das ist genauso ein Argument wie früher muste man auch nicht jeden Tag duschen, 1 mal die woche in die Wanne reicht. Jeder der baut sollte sich vorher Gedanken machen ob das Geld reicht und nicht so knapp rechnen wie du es aufgezeigt hast mit den 100 €, diese Leute sollten auch nicht bauen.
    Denn Artikel hätte’s du dir sparen können, das auch Zeit die kostet Geld

    Grus vara

    • Hallo vara,

      ich habe in diesem Artikel meine Meinung zu häufig mit dem Hauskauf verbundene Annahmen geäußert:

      a) Wenn ich ein Haus kaufe zahle ich mir die Miete selbst.
      b) Ein Eigenheim ist ein Investment (in die Zukunft/in mein privates Vermögen).

      Beides hört sich zunächst einleuchtend an, ist aber zumeist teuer.
      Meine Positionen sind:
      a) Mieten ist meist günstiger. Wenn man möchte kann man mit dem so gesparten Geld nach ein paar Jahren ein Haus in Bar oder mit geringerem Kredit kaufen.
      b) Eigenheime sind (fast nie) ein Investment, allenfalls eine Kostenreduktion, was auch selten stimmt: siehe a).

      Genau diese zwei Argumente höre ich am häufigsten, wenn es darum geht den Gedanken des Eigenheims „zu verteidigen“. Es gibt natürlich auf Fälle in denen a) und b) nicht zutreffend sind, das Gegenteil ist aber der Regelfall. Die meisten kaufen ein Eigenheim, „weil es so üblich ist“ oder „weil es ja so schön ist“. Für mich ist es unpassend sich bei Eigenkaptial von 50.000 Euro und 1800 netto Gehalt einen Kredit von 200.000 Euro zu holen – siehe Artikel. Und das ist eine sehr häufige Konstellation.

      Dazu hätte ich mal eine Frage an Sie: würden Sie ohne weiteres Aktien einer Firma kaufen, deren Kapital/Schulden-Verhältnis bei 1:4 liegt? Ich denke, die Antwort liegt auf der Hand: die Firma müsste so investiert haben, dass sie einen guten Gewinn erwartet – bald. In eine analoge Situation ohne Aussicht auf Gewinn begeben sich jedoch etliche „Familien-Unternehmungen“. Warum das?

      Das Beispiel mit den 100 Euro stammt nicht aus meinen Artikel, sondern aus dem Kommentar von Enrico. Er wollte damit folgende Beobachtung verdeutlichen: diverse Leute verschulden sich „bis zum Anschlag“ – d.h. schon eine geringe Abnahme des Gehaltes führt sie an die Grenze der Pleite.
      Das ist ebenfalls alles andere als eine seltene Situation. Sie schreiben, man müsse vorher rechnen/wissen, was man sich leisten kann: leider ist der Kauf eines Eigenheims jedoch selten eine rationale, sondern eine hoch emotionale Entscheidung – und das halte ich nur eingeschränkt für sinnvoll.

      Zur Illustration Es wahrscheinlich, dass die Preissteigerungen der Lebenshaltungskosten durch den Anstieg des Ölpreises im Jahr 2008 in den USA ein Grund dafür waren, weshalb viele auf einmal ihre Kreditraten nicht mehr zahlen konnten, wodurch letztlich die Immobilienblase platzte und dann die Wirtschaftskrise folgte. (Und: Sie können sich selbst ja einmal überlegen, wohin sich der Ölpreis noch weiter hin entwickelt wird und was das für Ihre Budget-Planung heißen wird). In diesem Kontext wird die private Überschuldung zu einem gesellschaftlichen Problem.
      Der Zeitaufwand für diesen Artikel ist für mich gerechtfertigt, wenn sich dadurch einige Leser noch einmal genau überlegen, ob Sie ihren Kreditspielraum wirklich „voll ausschöpfen“ wollen oder nicht (und: so manche Rückmeldungen gibt mir damit recht).

      Mit freundlichen Grüßen
      Frank Wolf

      P.S.: Der Vergleich mit dem Duschen hinkt, da das Duschen eine jeden Tag/Woche variabel zu treffende Entscheidung wäre, also eine Freiheit, die ich nach Aufnahme eines Kredites – im Hinblick auf meine Wohnsituation meist auf Jahrzente nicht mehr habe.

    • Enrico sagt:

      Hallo Vara,

      Zeit ist Geld? Bedruckten Papierscheinen (was anderes ist Geld letztlich nicht) hinterherzurennen, ist für mich Verschwendung von Lebenszeit. Interessant wird es, wenn das Vertrauen in diesen sogenannten Geldschein sinkt und er damit wertlos wird. Ein Eigenheim kann auch ganz schnell fast wertlos werden – schau nur mal in einige Suburbs von Detroit. Da haben viele Leute umsonst gearbeitet, ja sie wurden förmlich um ihre Lebenszeit betrogen. Viele tun dieses sogar freiwillig, ohne dass sie das mitbekommen.
      Frank darf in seiner Lebenszeit machen was er möchte, solange er keinen schädigt. Ich würde mir nicht anmaßen jemandem zu sagen, was er zu tun oder zu lassen hat.

      Unfrustrierte Grüße
      Enrico

  3. Pingback: Die Versuchung Schulden zu machen – und wie man ihr entgehen kann. | genug haben

  4. @genughaben
    Für mich würde ein Eigenheim, dass ich 20 bis 30 Jahre abzahlen muss auch nicht in Frage kommen. Ich möchte nicht so lange Sklave der Bank und Sklave des Chefs ein, weil man weiß, dass ich z.B. einen 200.000 EUR Kredit abbezahlen muss. Jedoch muss das jeder für sich selber entscheiden. Definitiv nicht für mich. Eine bessere Strategie wäre doch, einen Teil des Kredites durch Passives Einkommen wie z.B. Dividenden Einnahmen abzubezahlen.

  5. thomas sagt:

    Hallo, ich habe mir den obrigen Beitrag gerade in Ruhe durch gelesen. Mit der Größe etc. gebe ich wohl Recht, dass ist geschmakssache.
    Nun lässt Du jedoch den Aspekt, außer acht das du nach 30 Jahren nur noch die Nebenkosten zalen musst, die du als Mieter auch tragen müsstest. Selbst die Modernisierungskosten können auf den Mieter umgelegt werden. Die Zinsen von 1.050 Euro kann ich nicht nachvollziehen, da ist die Tilgung von ca. 1,45% (was einer Laufzeit von 30 Jahren entspricht) schon drin. Die Durchschnittlichen Zinsen wären dann etwa 520 Euro (Mittelwert der Zinsanteile über 360 Monate). Danach besitze ich einen entsprechenden Gegenwert. Bei der Miete ziehe ich aus und habe nichts. Kaufe ich in einer Stadt wo Wohnungen immer knapper werden könnte ich beim Verkauf sogar einen Gewinn erwarten, oder einen Verlust wenn ich mich für die falsche Stadt entscheide (Spekulation).
    Aspekt Investition ohne Gewinn weil ich nicht die Absicht habe zu verkaufen: Ich halte es trotzdem für eine Investition. Ich zahle heute Zinsen, damit ich im Rentenalter (häufigstes Argument) keine Miete mehr zahlen muss. Rechnerisch:
    Gehe ich davon aus, dass ich wärend der 30 Jahre 450 Euro Miete für eine 90 qm Wohnung zahle (was sehr ambitioniert ist in Ballungsräumen) dann hätte ich statt 186,5 t€ Zinsen für den Kredit 162 t€ Miete gezahlt. das bedeutet ich kann von meinen eingesparten Zinsen noch 60 Monate Miete zahlen (186,5 – 162 / 450). In meinem Haus kann ich allerdings noch einige Jahre wohnen. Ist mir das Haus zu groß weil ich noch keine Kinder habe oder diese ausgezogen sind, könnte ich diese Räumlichkeiten vermieten. Werde ich versetzt dann habe ich die Möglichkeit die ganze Immobilie zu vermieten. Verliere ich den Job, und die Immobilie enspricht in etwa den Räumlichkeiten die mir zustehen bei einer Mietswohnung, werden die Kosten sogar vom Amt übernommen.
    Nun kommt noch der Aspekt Finanzielle abhängigkeit: In den Jahren wo ich den Kredit abzahlen muss bin ich zwar abhängig, jedoch sollte das Ersparte Geld welches ich irgendwo angesammelt habe (z.b. Aktien oder ähnliches) mal verloren gehen, kann ich im Haus immernoch wohnen. Bargeld ist wertlos wie enrice es schon gesagt hat und essen und drin schlafen kann ich auch nicht. Wer seine Finanzierung auf der Naht tätigt sollte in der Tat nocheinmal in Ruhe darüber nachdenken, ob es nicht auch ein Haus für 150.000 Euro am Stdtrand reicht. Alternativ kann man noch etwas warten uns mehr Eigenkapital ansparen. Aber wenn man sich ein realistisches Limit setzt für seine Rate, dann ist das durchaus machbar. Man mietet sich ja auch nicht eine Wohnung die man sich nur mit Lohn und Nachtzuschlägen leisten kann.

    • genughaben sagt:

      Moin Thomas,

      ehe ich jetzt auf jedes einzelnen Argument eigene, werde ich den Artikel mal in ein paar Wochen überarbeiten. Er ist ja auch schon was älter. Mir ging es damals darum klar zu machen, dass die Frage, ob ein Haus ein „Investment“ ist. Das sehe ich nach wie vor nicht so. Es ist vor allem ein Kostenfaktor, außer ich kenne mich wirklich gut mit dem Immobilienmarkt aus und weiß wie sich Werte konkret entwickeln.
      Klar, im Moment sind die Zinsen niedrig – dafür aber auch die Preise häufig ganz schön hoch.

      Mir persönlich ist es wichtig eine möglichst große Handlungsfreiheit zu behalten: unabhängig von der Frage, wofür ich die brauche: ob der Zusammenbruch der Gesellschaft (unwahrscheinlich), ökonomisch schwierigere Zeiten – ob persönlich oder gesellschaftlich (beides ist möglich) oder einfach eine bewusste Entscheidung etwas anders machen zu wollen (Unternehmen gründen, frugaler leben, mehr Zeit haben für xy). Ein Kredit ist damit immer ein Klotz am Bein, den ich nicht haben will.

      Eine interessante Alternative für die Anforderung: ich will wohnen wie ich will, aber nicht auf immer notwendigerweise festgekettet ist, finde ich, das Miethaussyndikat.

      Gruß
      Frank

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